Com a crescente necessidade de regularização imobiliária, seja por motivos simples, como a possibilidade de figurar como possuidor/proprietário perante as concessionárias de serviços públicos, a fim de comprovar residência. Seja pela valorização na hora da venda ou ainda a possibilidade de contratar de forma mais facilitada financiamento de obras, de melhorias, ou ainda como segurança em negociações. Temos visto uma busca crescente por entender e realizar a regularização de imóveis urbanos e rurais.
Na busca por facilidade, menos burocracia e mais agilidade no processo de regularização, ou aquisição de propriedade, surge uma importante forma que pode sem dúvidas, ser sua maior aliada (lógico desde que esteja dentro dos requisitos).
Vamos por partes. Primeiro vamos entender o que é USUCAPIÃO.
A usucapião é uma das formas de aquisição de propriedade e consequentemente alguns direitos reais (aqueles decorrentes da propriedade do imóvel), que se caracteriza pelo exercício da posse, de forma mansa e pacífica (via de regra sem oposição), durante um período de tempo, que segundo o código civil pode variar entre:
02 anos nos casos de Usucapião familiar (artigo 1.240-A do Código Civil);
05 anos nos casos de:
Usucapião Comum (art. 183 da Constituição Federal e art. 1.240 do Código Civil);
Usucapião Rural (art. 191 da Constituição Federal e art. 1.239 do Código Civil);
Usucapião Coletiva (art. 10 do estatuto das cidades);
10 ou 15 anos nos casos de:
Usucapião Ordinário e extraordinário (dependendo dos requisitos (arts. 1.238, 1239, e 1242, todos Código Civil);
Dando ao imóvel a possibilidade de poder integrar o patrimônio do proprietário, de forma a lhe dar as prerrogativas de usar, gozar, e dispor do imóvel.
A exemplo de poder realizar venda ou a doação (contratos seguidos de entrega ou registro), assegurar herança (decorrente da morte).
Porém não existe somente para imóveis, também é possível a Usucapião de bens móveis, o que trataremos em momento oportuno em outro texto.
Exemplo prático de usucapião.
Suponhamos que Márcio ocupe um terreno que não é seu. Nesse caso, ele pode ter agido de duas formas:
- Com Boa-fé: acreditava que era dono, mas não era; ou acreditava que não tinha dono.
- Com Má-fé: já sabia que não era dono, ou sabia que havia dono
Independente de qual dessas duas tenha sido sua intenção, o fato é que ele está na posse desse terreno. E, vamos imaginar que o tempo passa e ninguém aparece para questionar sua posse.
Nesse contexto, ele começa a manifestar comportamento típico de dono (mesmo não sendo). Cerca o terreno e controla o acesso. Constrói uma casinha. Cuida do solo, planta um jardim, uma horta, entre outros cuidados comuns com um imóvel.
Usucapião na modalidade extrajudicial!
É uma das formas de aquisição de alguns direitos reais com um procedimento feito diretamente no cartório, sem a necessidade de uma ação judicial.
Não há intervenção do Judiciário – ao menos a princípio. Se o Oficial de Registro de Imóveis verificar a presença dos requisitos legais e quando se obtém a concordância dos envolvidos para a usucapião, fará a transferência do imóvel para o novo dono, independente de ordem judicial.
Via de regra, o procedimento deve ser orientado por um advogado especialista, pois existe a necessidade da comprovação dos requisitos legais que impactam diretamente na possibilidade, ou tempo da percepção de direitos.
Como citado acima, o principal deles é o prazo, que varia de acordo com a situação fática, por conta da Boa-fé, benfeitorias feitas no imóvel, etc.
O pedido de usucapião extrajudicial deve ser feito por aquele que tem a posse atual do imóvel.
Eventualmente, o imóvel pode estar na posse de mais de uma pessoa – cônjuges, irmãos, sócios, por exemplo. Cada um deles pode requerer a usucapião extrajudicial. Se o requerimento não for apresentado por todos juntos, os outros possuidores deverão ser notificados para se manifestarem.
Quem são os envolvidos no processo de usucapião?
Todos os que teoricamente poderiam ser prejudicados com a transferência da propriedade para o possuidor.
Os principais exemplos de envolvidos em usucapião judicial:
- O dono tabular: aquele que tem seu nome na escritura como proprietário
- Aqueles que têm algum outro direito sobre o imóvel: como um usufrutuário, por exemplo:
- Donos de imóveis confinantes: o vizinho de muro ou de cerca;
- O Poder Público;
- Terceiros interessados: por exemplo, um credor do dono tabular que deseja penhorar o imóvel para receber seu pagamento.
Vantagens da usucapião extrajudicial
Por se basear na concordância dos envolvidos, a usucapião extrajudicial é vantajosa pela sua maior simplicidade e celeridade, quando comparado ao rito judicial. Uma possibilidade muito interessante desse procedimento é ser uma ferramenta de regularização de imóveis – aqueles não registrados no nome de quem deveria ser reconhecido como dono.
Imóveis que foram comprados ou herdados, mas não foram registrados no nome do adquirente e, depois, passaram a ser negociados na forma de “contratos de gaveta”, são um exemplo.
Mesmo na via extrajudicial, será obrigatória a assistência de um advogado, que deverá assinar o requerimento feito em nome do interessado.